Cel mai mici preturi

e.

Tranzactii imobiliare

Contracte de Vanzare-Cumparare

CONTRACTUL DE VÂNZARE

În noul Cod Civil român, contractul de vânzare-cumpărare este definit şi reglementat în Cartea a V-a "Despre obligaţii", Titlul IX „Diferite contracte speciale", Capitolul I „Contractul de vânzare", articolele 1650-1762.

Conform art. 1.650, „vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să-l plătească. Poate fi de asemenea transmit prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept.

Vânzarea poate avea ca obiect dreptul de proprietate, alte drepturi reale, dreptul de folosinţă al locatarului, drepturile de proprietate intelectuală, drepturile de creanţă, drepturile potestative etc.”.

Acte necesare

  • actele de identitate ale părţilor: Carte de identitate, Buletin de identitate, Carte de identitate provizorie, paşaport, in cazul cetăţenilor străini Paşaportul, Permisul de şedere sau actul de identitate emis de statul a cărei cetăţenie o are;
    • în situaţia în care una din părţi este cetăţean străin, se va menţiona obligatoriu numărul său de identificare fiscală (NIF) care se obţine de la organul fiscal competent.
  • Certificatul de căsătorie şi convenţie matrimonială, în cazul în care a fost încheiată;
  • în cazul în care una dintre părţi este reprezentată prin mandatar, procura în original;
  • actele de proprietate asupra imobilului ce face obiectul tranzacţiei care pot fi după caz:   contract vânzare-cumpărare, Sentinţă/Decizie civilă definitivă şi irevocabilă, Titlu de proprietate, Certificat de moştenitor, contract de donaţie, Autorizaţie de construire, Proces-verbal de predare-primire, contract de împrumut, dovada achitării integrale a preţului etc.
  • documentaţia cadastrală a bunului imobil (fişa bunului imobil şi planul de amplasament, respectiv planul releveu) întocmită de un expert cadastral autorizat;
  • Certificatul de atestare fiscală din care să reiasă că toate taxele în legătură cu bunul imobil sunt achitate la zi de către proprietar. Certificatul de atestare fiscală se eliberează de Administraţia Financiară competentă, respectiv Administraţia Financiară la care proprietarul plăteşte impozitul anual pentru imobilul respectiv. În situaţia înstrăinării dreptului de proprietate asupra unui bun aflat în coproprietate, organul fiscal emite certificate de atestare fiscală fiecărui proprietar, proporţional cu cota sa parte de proprietate a acestuia. Certificatul de atestare fiscală este valabil numai până la sfârşitul lunii în care a fost emis;
  • Extrasul de Carte Funciară se obţine prin intermediul biroului notarial şi este valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii;
  • Certificatul de performanţă energetică, obligatoriu pentru imobilele cu o suprafaţă mai mare de 50mp, conform Legii nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor, cu modificările şi completările ulterioare;
  • ultima factură de energie electrică şi dovada achitării acesteia;
  • în cazul apartamentelor, adeverinţa eliberată de Asociaţia de proprietari sau locatari din care să reiasă că toate cheltuielile aferente întreţinerii şi folosinţei acestuia sunt achitate la zi de către proprietar/proprietari, respectiv: întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc. Adeverinţa nu este necesară în cazul în care cumpărătorul consimte să preia eventualele debite existente;
  • în cazul imobilelor având regimul juridic de monument istoric, Adresă emisă de Ministerul Culturii şi Patrimoniului Naţional – Direcţia pentru Cultură şi Patrimoniul Naţional al Municipiului Bucureşti din care să reiasă că aceasta şi-a dat acordul la înstrăinarea imobilelor şi că  Statul Român, prin Direcţia pentru Cultură şi Patrimoniul Naţional al Municipiului Bucureşti şi Primăria Municipiului Bucureşti, prin Direcţia Generală de Dezvoltare şi Investiţii- Direcţia Cultură, Invătământ, Turism-Serviciul de Cultură nu îşi exercită dreptul de preemţiune la vânzarea imobilului;
  • în cazul achizitionarii unui bun imobil prin credit bancar/credit prin programul “Prima Casa” este necesar si contractul de credit si contractul de garantare;
  • în cazul achitării preţului de vânzare prin transfer bancar este necesar contul şi banca Vânzătorului;
  • în cazul terenurilor extravilane arabile Adeverinţa emisă de Primăria competentă din care să reiasă că  terenul nu este arendat;
  • în cazul înstrăinării terenurilor situate în extravilan, având categoria de folosinţă agricol sau pădure, există un drept de preemţiune ce poate fi exercitat de coproprietari, arendaş, vecini şi instituţiile interesate, drept pentru care trebuiesc îndeplinite formalităţile cerute de lege.

În plus, pentru persoane juridice:

  • certificatul de înregistrare la Registrul Comerţului, actul în baza caruia îsi desfăşoară activitatea persoana juridică;
  • certificat constatator valabil, eliberat de Registrul Comertului (pentru societăţi comerciale). În lipsa certificatului constator, biroul notarial poate elibera, contracost, un extras prin serviciul RECOM Online;
  • hotărâre A.G.A din care să rezulte acordul asociaţilor cu privire la vânzarea/cumpărarea bunului respectiv şi preţul de vânzare/cumpărare a bunului imobil;
  • împuternicire / Hotărâre A.G.A. pentru reprezentantul persoanei juridice la încheierea actului.

TOATE ACTELE SE PREZINTĂ NOTARULUI PUBLIC ÎN ORIGINAL!

COSTURI

1. Impozitul către Stat este datorat numai de Vânzător/Vânzători persoane fizice.

Notarul public are obligaţia legală să încaseze pentru Stat şi impozitul pe venituri din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal, conform Legii nr. 571/2003 privind Codul Fiscal, cu modificările şi completările ulterioare, Titlul III, art. 77^1, alin. 77^3.

Impozitul pe care vânzătorul îl datorează Statului se calculează astfel:

dacă imobilul este dobândit într-un termen de până la 3 ani inclusiv:

  • 3% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
  • peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.

dacă vânzătorul deţine imobilul de mai mult de 3 ani:

  • 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
  • peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.

 

2. Taxe încasate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI)

2.1. Taxa pentru extrasul de carte funciară în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare

Conform legii cadastrului, notarul public poate autentifica un act de vânzare a unui bun imobil numai pe baza extrasului de carte funciară pentru autentificare emis strict în acest scop de Biroul de Carte Funciară din cadrul Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

Taxa percepută de ANCPI-OCPI pentru eliberarea unui extras de autentificare este:

  • 40 de lei, în regim normal - se eliberează în termen de 2 zile şi
  • 200 de lei, în regim de urgenţă – se eliberează în termen de 1 zi

2.2. Tariful ANCPI-OCPI pentru întabulare

După finalizarea contractului de vânzare-cumpărare, dreptul de proprietate al noului proprietar va trebui întabulat în cartea funciară. Această operaţiune se efectuează de către biroul notarial.

Tariful perceput de ANCPI pentru această operaţiune reprezintă un procent de 0,15% din preţul vânzării pentru Cumpărător persoană fizică şi un procent de 0,5% din preţul vânzării pentru Cumpărător persoană juridică. Tariful ANCPI nu poate să fie mai mic de 60 de lei pentru fiecare Carte Funciară.

3. Onorariul notarial se calculează în funcţie de preţul vânzării.

Dacă preţul vânzării este mai mic faţă de evaluarea conform Ghidului privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare valabil pe anul respectiv, toate costurile se vor calcula la această evaluare.

Biroul nostru percepe tarifele minime obligatorii stabilite de Uniunea Notarilor Publici.